Patronales, portales y expertos inmobiliarios denuncian que la oferta de vivienda en alquiler caerá si se aprueban los decretos, aumentando los precios por encima de los niveles actuales. La inversión en nuevos proyectos podría paralizarse.
Más inseguridad jurídica, más incertidumbre, menos oferta de vivienda en alquiler -con el consiguiente aumento de precios- y un freno para la inversión en nuevas promociones para alquilar. Son las conclusiones preliminares que los expertos inmobiliarios y las asociaciones del sector hacen de los dos decretos de vivienda aprobados el martes por el Consejo de Ministros y que el Congreso de los Diputados votará mañana tras la convocatoria de un pleno extraordinario.
Desde el sector inversor advierten a EXPANSIÓN de una caída en el interés por el mercado residencial en España. Así lo asegura Antonio de la Fuente, managing director de la actividad de Living de Colliers, quien afirma que la imagen que se da al inversor institucional que invierte en residencial en España es que la legislación es "voluble y absolutamente partidista", anticipando que "estas medidas arbitrarias provocarán un colapso en los juzgados debido a la paralización de los desahucios y el amparo a inquilinos vulnerables".
De la Fuente advierte además que penalizar al capital privado con este tipo de normativas ahuyentará la creación de nueva oferta, perjudicando en última instancia el acceso a la vivienda y agravando el déficit habitacional existente en el país.
Esta caída en la inversión, según afirma Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), ya se está notando en el sector justo después de la publicación en el BOE del primer decreto. "En menos de 48 horas", explica, algunos de sus asociados con proyectos en marcha destinados a built-to-rent (construir para alquilar) ya les han comunicado que traspasarán estos desarrollos al mercado de compraventa. "Los decretos frenarán el sector del built-to-rent, no se harán nuevos proyectos", avisa. El empresario critica que las medidas incluidas aborden problemas coyunturales, en vez de estructurales y, en este sentido, lamentó que se hayan eliminado las modificaciones de dos artículos de la Ley del Suelo, incluidas en borradores anteriores del decreto, que podrían haber "desbloqueado miles de viviendas a medio hacer".
En la misma línea se pronuncian desde la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), cuyo presidente, José María Alfaro, afirma a este diario que la caída de la inversión no sólo podría afectar a los grandes fondos. "La limitación de determinadas compras por debajo del 70% de tasación no se refiere exclusivamente a estos", explica, "sino que su ámbito incluye entidades cuyo objeto social comprende adquirir inmuebles, con excepciones. Esto supone un riesgo claro de retracción de pequeños inversores que después habilitaban nueva oferta de alquiler, por lo que se deben frenar los abusos, pero facilitando la inversión que rehabilita y recupera viviendas para un alquiler estable", considera.
Otro de los grandes temores del sector es la caída de la oferta de viviendas en alquiler, debido a que las medidas que el Gobierno quiere aprobar mañana en el Congreso de los Diputados "no cuentan con el consenso de la otra parte fundamental del mercado, de los propietarios particulares, que concentran alrededor del 85% de las viviendas en alquiler", recuerda María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Según señala la experta, el incremento de las obligaciones y de la incertidumbre regulatoria desincentiva la permanencia de las viviendas de estos pequeños propietarios en el alquiler residencial. "De hecho", reseña, "nuestros estudios muestran que el 34% de los propietarios con contratos próximos a finalizar prevé abandonar el alquiler residencial tradicional; un 24% contempla vender la vivienda; un 8% trasladarla al alquiler por habitaciones; y un 2% al alquiler vacacional", algo que en su opinión "resulta muy preocupante en un mercado que ya atraviesa la peor crisis de oferta de la historia", con la reducción a la mitad de la oferta de arrendamientos disponible en los últimos cinco años.
En el mismo tono, desde el portal inmobiliario Idealista apuntan a que las medidas recogidas en el primer decreto, como "prorrogar la duración de los contratos, hacerlos indefinidos o limitar la subida de las rentas no pone en el mercado ni una sola casa, sino todo lo contrario", afirma Francisco Iñareta. Según explica, esta caída de la oferta ya se vio hace décadas "con la renta antigua, que destrozó el tejido del alquiler al dejar a los propietarios sin ninguna motivación para actualizar o mantener sus viviendas, en una suerte de expropiación en la que perdieron sus derechos".
Como consecuencia más inmediata, la caída de la oferta de vivienda en alquiler por parte de los pequeños propietarios y la desaparición de buena parte de la inversión residencial de los grandes fondos provocará, según apuntan desde el sector, un incremento de las rentas. "Cuanta menos vivienda haya disponible, más personas competirán por cada inmueble, mayores serán las exigencias de acceso y mayor será la presión sobre los precios", explica María Matos. Todo, en un contexto macroeconómico de subidas de tipos que "encarecen la financiación de la compra y dirigirán la demanda al mercado del alquiler, aumentando todavía más la presión sobre una oferta ya muy limitada".
Por último, el panel de expertos consultado por EXPANSIÓN denuncia de forma unánime la desprotección a los propietarios y la inseguridad jurídica que generan los dos decretos aprobados in extremis el martes por el Consejo de Ministros.
Desde Asval, que agrupa a los grandes caseros, a empresas y fondos invertidos en residencial en renta y a particulares, denuncian que estas medidas "rompen con los principios constitucionales" y van a "destruir la oferta, dejar fuera del mercado del alquiler a quienes pretenden proteger y asfixiar al ahorrador particular". Según apuntan, los decretos suponen una "ruptura" del ordenamiento jurídico español y de los principios constitucionales, impacta negativamente en la seguridad jurídica y ataca la "irretroactividad de las normas restrictivas de derechos, el derecho de propiedad, la libertad de empresa y los límites que la Constitución impone al decreto ley".
Ello, mientras persisten las dudas sobre algunos puntos del decreto, como las compensaciones por la extensión de la moratoria antidesahucios. "La cuestión es cómo se tramitarán esos pagos, con qué presupuesto y cuánto tardará en cobrar el arrendador, ya que un propietario necesita saber con precisión quién le paga, cuánto le paga y en qué fecha", apunta en este sentido José María Alfaro.
En definitiva, la legislación que votará mañana el Congreso mantiene en vilo a todo el sector, amenazando seriamente con generar problemas en la oferta aún mayores a los actuales.