El Gobierno resucita sus reformas inmobiliarias en plena disolución de las Cortes para someterlas a la Diputación Permanente. El cruce entre las nuevas indemnizaciones al inquilino y la exención de hasta el 100% en el IRPF obliga a los propietarios particulares a rehacer todos sus números.
Cientos de miles de pequeños propietarios en España se encuentran en una encrucijada patrimonial: ¿ha llegado el momento de vender el piso o es más rentable mantenerlo en el mercado del alquiler? La respuesta a este dilema clásico acaba de transformarse por completo tras la publicación en el Boletín Oficial del Estado del nuevo paquete normativo articulado a través de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026.
El contexto en el que aterriza esta disyuntiva no puede ser más convulso. Tras el rechazo parlamentario a los textos originales el pasado 29 de septiembre y las masivas movilizaciones ciudadanas posteriores, el presidente del Gobierno disolvió las Cortes y convocó elecciones anticipadas. Sin embargo, en una maniobra inédita que ha desatado una agria polémica política y jurídica, el Ejecutivo aprobó al día siguiente la reedición de ambos decretos para que sea la Diputación Permanente la encargada de convalidarlos.
Polémicas institucionales al margen, la normativa ya despliega sus efectos y altera radicalmente la ecuación financiera: rescindir un contrato para vender se ha encarecido de forma drástica, mientras que mantener el alquiler rebajando ligeramente la renta rebaja el IRPF.
Hasta ahora, muchos caseros veían en el vencimiento del contrato la oportunidad natural para recuperar la vivienda y colgar el cartel de venta sin ataduras. El Real Decreto-ley 28/2026 ha dinamitado esa estrategia al reformar el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Si el segundo de los decretos se convalida el 16 de octubre -algo que parece poco probable-, una vez superados los cinco años obligatorios (o siete si el arrendador es empresa), los contratos se prorrogarán automáticamente por plazos sucesivos de cinco años más, salvo que el arrendador preavise con seis meses de antelación. Pero aquí radica el gran cambio: si el casero decide no prorrogar el contrato para vender o cambiar de planes sin una causa justificada de necesidad personal o familiar, estará obligado a indemnizar al arrendatario.
Esta compensación equivale al mayor de dos importes: doce mensualidades de renta (fijadas según el índice estatal de precios o la renta vigente) o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en el inmueble. Además, la ley estipula expresamente que la venta del piso no extingue este derecho: el comprador se subrogará en las obligaciones del casero, lo que en la práctica deprecia el valor de venta de cualquier vivienda transmitida con inquilino en trance de extinción.
Frente al severo peaje que impone la rescisión, el Real Decreto-ley 29/2026 abre una vía de escape sumamente atractiva para quienes opten por continuar arrendando. La modificación del artículo 23.2 del IRPF premia a los propietarios particulares que firmen un nuevo contrato aplicando una rebaja superior al 5% respecto al alquiler previo.
Si el arrendador renueva con el mismo inquilino aplicando ese descuento de más del 5%, o si suscribe el contrato con un nuevo inquilino fijando un precio inferior al índice de referencia, la reducción sobre el rendimiento neto en el IRPF alcanza el 100%. En la práctica, esto supone que la totalidad del beneficio del alquiler queda completamente exenta de tributación.
En cambio, si el propietario opta por subir el precio del alquiler, la normativa le aplica un severo castigo: la reducción ordinaria del 50% cae en picado al 40%, al 30% e incluso al 15% si la subida supera el 20%, devorando casi cualquier ganancia bruta mediante la factura fiscal.
El impacto de este diseño fiscal se aprecia con claridad en un supuesto real. Imaginemos a un contribuyente con un tipo marginal de IRPF del 37% (ingresos medios-altos en el trabajo) que tiene un piso arrendado por 1.000 euros al mes (12.000 euros anuales), con unos gastos deducibles anuales de 2.500 euros entre IBI, seguro, comunidad y amortización. Su rendimiento neto previo es de 9.500 euros.
Si este casero decide no complicarse y congelar la renta en 1.000 euros al mes, accede a la reducción estándar del 50%. Su base imponible sujeta a IRPF será de 4.750 euros, lo que se traduce en un pago a Hacienda de 1.757,50 euros. Tras liquidar el impuesto, su ganancia limpia en el bolsillo se sitúa en 7.742,50 euros.
¿Qué ocurre si opta por la vía del incentivo y rebaja el alquiler un 6%, cobrando 940 euros al mes (11.280 euros anuales) a su inquilino? Descontados los 2.500 euros de gastos, su rendimiento neto es de 8.780 euros. Al aplicar la reducción del 100%, no tributa un solo céntimo en el IRPF: la base imponible es cero y el pago fiscal, cero. El propietario se queda limpios los 8.780 euros.
El balance resulta elocuente: aceptando ingresar 720 euros brutos menos al año, el propietario obtiene 1.037,50 euros limpios más en su cuenta corriente que si hubiera mantenido el precio intacto.
Frente a la rentabilidad garantizada y libre de impuestos que ofrece el alquiler con rebaja, la alternativa de vender la vivienda exige sortear importantes obstáculos regulatorios y fiscales.
En primer lugar, la reforma del artículo 25 de la LAU blinda el derecho de tanteo y retracto del arrendatario, prohibiendo expresamente cualquier pacto de renuncia por contrato. Si el casero quiere vender, el inquilino dispondrá de 30 días preferentes para adquirir el inmueble por el precio comunicado.
En segundo lugar, la venta ordinaria tributa como ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF, con tipos progresivos que van del 19% al 28% sobre la plusvalía neta generada desde la compra. A ello debe sumarse la Plusvalía Municipal (IIVTNU), cuyos coeficientes máximos han sido actualizados al alza en el artículo 10 del decreto para transmisiones a largo plazo, llegando a un multiplicador del 0,30 para periodos de generación de 20 años o más.
Existe una única rendija de escape fiscal para la venta: la nueva disposición adicional sexagésima quinta del IRPF exime del 100% de la ganancia patrimonial las ventas de inmuebles de hasta 200.000 euros (y parcialmente hasta 800.000 euros), pero exige como requisito indispensable que el comprador sea una administración pública y que el piso haya estado desocupado y vacío de forma continuada durante los dos años anteriores.
A la hora de tomar una decisión financiera a medio plazo, los números inclinan la balanza. Supongamos un piso valorado en 220.000 euros que un propietario compró hace años por 140.000 euros.
Si decide extinguir el contrato para venderlo en el mercado libre, deberá abonar en primer término una indemnización de 12.000 euros al inquilino para recuperar la posesión sin litigios. Tras la venta, la ganancia patrimonial de unos 68.000 euros (descontada la indemnización) soportará una retención en el IRPF de aproximadamente 15.000 euros, más el desembolso de la plusvalía municipal. El propietario liquidará su activo, pero cediendo cerca de 30.000 euros entre indemnizaciones e impuestos directos.
Por contra, si decide conservar el piso y renovar el alquiler a 940 euros al mes acogiéndose a la rebaja del 5%, se asegura durante el nuevo ciclo de cinco años un flujo de caja recurrente de 43.900 euros netos acumulados (8.780 euros al año limpios de IRPF), sin costes de intermediación, sin indemnizaciones de salida y preservando la propiedad del activo inmobiliario.