Las discusiones entre administradores y propietarios por el pago de alícuotas o haberes generales han sido una constante en urbanizaciones, conjuntos habitacionales y edificios del país.
Desde residentes a quienes se les negó el ingreso por mantener deudas hasta administraciones que acumulaban durante años cartera vencida sin iniciar acciones legales, estos conflictos solían resolverse entre interpretaciones de la norma o incluso en los tribunales, en los casos más complejos.
El presidente Daniel Noboa firmó el 31 de julio el Decreto Ejecutivo 462, que reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal, normativa vigente desde 1999.
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Con la reforma al reglamento de la ley, según abogados, se busca reducir esos vacíos y evitar los conflictos que se registran, de forma recurrente, en los complejos habitacionales.
Entre los principales cambios están la regulación del procedimiento para cobrar expensas vencidas, nuevas obligaciones para los administradores y la definición de qué restricciones pueden imponerse a quienes mantienen deudas con la copropiedad.
Se incluye en la norma, por ejemplo, que si un copropietario está en mora se le puede restringir el uso de bienes/servicios no indispensables (salones comunales, piscinas, gimnasios, parqueaderos de visita, ascensores de carga, servicios centralizados como agua caliente).
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Para la abogada Sofía Román, especialista en derecho civil, uno de los principales aportes de la reforma es que recoge situaciones que desde hace años ya se aplicaban en muchos conjuntos residenciales, pero sin reglas claras.
“El reglamento anterior era muy genérico. Establecía obligaciones en caso de mora, pero dejaba al administrador decidir qué medidas adoptar. Ahora se especifican esas disposiciones y la norma se acerca mucho más a la realidad”, explica.
La especialista recuerda que el reglamento prácticamente no había tenido cambios relevantes durante la última década, pese a que las urbanizaciones y edificios incorporaron nuevos servicios comunales que no estaban contemplados cuando fue expedido.
Uno de los cambios más importantes apunta a la recuperación de valores vencidos.
La reforma dispone que, cuando existan dos o más expensas impagas, la administración deberá iniciar un procedimiento que comienza con un requerimiento formal de pago. Si el propietario no cancela la deuda ni suscribe un convenio dentro del plazo previsto, podrá emitirse una liquidación.
La diferencia es que esa liquidación ahora tendrá el carácter de título ejecutivo, lo que fortalece el proceso judicial para recuperar los valores adeudados.
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“Antes las alícuotas vencidas se cobraban mediante un procedimiento monitorio. Ahora convertir la liquidación en un título ejecutivo facilita el cobro y reduce las posibilidades de defensa del demandado dentro del juicio”, sostiene Román.
La abogada considera que el objetivo es evitar que existan propietarios con deudas acumuladas durante varios años.
“Lo que busca la norma es que apenas aparezcan una o dos cuotas vencidas ya se actúe. Así no se generan cuentas tan altas como ocurre actualmente en muchas urbanizaciones”, indica.
El abogado David Granda, especialista en derecho procesal, coincide en que el reglamento fortalece herramientas que ya existían.
“El procedimiento monitorio ya permitía cobrar estas obligaciones, pero ahora la vía se vuelve mucho más expedita al otorgar carácter ejecutivo a la liquidación que emite la administración”, detalla.
Uno de los cambios más visibles tiene relación con las limitaciones que podrán aplicarse a quienes permanezcan en mora.
La reforma diferencia entre bienes y servicios comunales indispensables y aquellos considerados complementarios o no esenciales.
En la práctica, esto permitirá restringir temporalmente el uso de espacios recreativos y otros servicios comunes cuando el propietario incumpla con sus obligaciones económicas.
Granda añade que muchas urbanizaciones ya suspendían beneficios como el uso de áreas sociales o dispositivos electrónicos de acceso, aunque ahora esas medidas tendrán un respaldo normativo más claro.
Si bien la reforma amplía las posibilidades de restricción sobre bienes comunales, ambos especialistas coinciden en que existe un límite que no puede ser sobrepasado.
Ni las administraciones ni el personal de seguridad podrán impedir que un propietario ingrese a su vivienda, incluso si mantiene una deuda.
“Una cosa es restringir el uso de áreas comunales y otra muy distinta impedir el acceso a la propiedad privada. Eso continuaría vulnerando derechos constitucionales”, señala Granda.
Román coincide y añade que la reforma precisamente aclara ese punto para evitar conflictos como los registrados en algunas urbanizaciones, donde se impedía incluso el ingreso peatonal de residentes morosos.
“El acceso al bien privado nunca puede restringirse. Las limitaciones deben recaer únicamente sobre bienes o servicios comunales”, destaca.
Aunque la reforma enumera servicios como el agua caliente, gas o aire acondicionado centralizados entre aquellos susceptibles de restricción, su aplicación todavía genera interrogantes.
Román explica que, en edificios donde estos sistemas abastecen simultáneamente a todos los departamentos, podría ser técnicamente imposible suspender el servicio únicamente a un propietario sin afectar al resto.
La especialista considera que este punto incluso podría ser objeto de futuras discusiones constitucionales.
La reforma también incorpora responsabilidades para quienes administran urbanizaciones y edificios.
Además de gestionar oportunamente la recuperación de cartera, deberán mantener informados a los copropietarios sobre las acciones emprendidas y utilizar los canales privados autorizados para notificar requerimientos de pago, evitando prácticas como exhibir públicamente los nombres de los deudores en carteleras o ascensores.
Para los especialistas, con estos cambios, no solo se fortalece el cobro, sino que también “se obliga a los administradores a actuar y rendir cuentas sobre la recuperación de cartera, algo que muchas veces no ocurría”. (I)