Ser propietario de una vivienda en Europa implica pagar impuestos casi en cada paso, al comprarla, mantenerla, alquilarla y venderla.
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En todo el continente, la propiedad de una vivienda va acompañada de un entramado de impuestos que le siguen desde el momento en que firma el contrato hasta el día en que la vende, y se aplican tanto si la vivienda está vacía como si genera ingresos por alquiler.
La cuantía que termina pagando depende enormemente del lugar donde compra. Los datos de Global Property Guide, que analiza la fiscalidad inmobiliaria en más de 80 países, muestran que la vivienda soporta una elevada carga impositiva en todo el continente.
Hay cuatro impuestos sobre la propiedad que conviene vigilar.
Un impuesto de transmisiones que se paga al comprar, en algunos países llamado 'stamp duty'; un impuesto anual sobre la propiedad calculado sobre el valor de la vivienda, ya sea catastral, de mercado o estimado; un impuesto sobre los ingresos por alquiler; y un impuesto sobre las ganancias de capital por el beneficio en la venta.
Resulta difícil establecer una clasificación clara.
Cada país aplica su propia escala, muchos tipos oficiales se publican como intervalos y no como una cifra única, y la base sobre la que se calcula cada impuesto no es la misma en todas partes.
Sin embargo, hay un país que aparece cerca de la parte alta en casi todas las listas.
Para quien compra una vivienda para alquilarla, el impuesto sobre los ingresos del alquiler es el que más impacto tiene en la rentabilidad, y también donde más se diferencian los países.
Global Property Guide calcula cuánto pagaría un propietario no residente con tres niveles de renta mensual: 1.500€, 6.000€ y 12.000€.
Con una renta mensual modesta de 1.500€, Dinamarca es el país más exigente, se queda con el 42,11% desde el primer euro, con Países Bajos muy cerca, con el 36%, y Finlandia con el 30%. En el extremo contrario, Chipre parte de cero, mientras que Luxemburgo aplica un simbólico 2,94%.
Si la renta sube, el orden cambia.
Con una renta mensual de 12.000€, Bélgica encabeza la tabla con un 47,27%, seguida de Dinamarca con un 43,22%, mientras que Alemania y Grecia quedan empatadas en el 41%.
Unos pocos países apenas se mueven, Italia se mantiene en el 21%, Portugal en el 28% y Países Bajos en el 36% gane lo que se gane, lo que puede convertirlos en un buen negocio o en una penalización según el nivel de renta.
Los países en los que el tipo sube más suelen ser aquellos que integran los ingresos por alquiler en el impuesto sobre la renta general. Austria es un buen ejemplo.
En Austria, esos ingresos tributan con la misma escala progresiva que un salario, desde cero por debajo de 13.308€ hasta el 55% para cualquier cantidad superior a un millón de euros. En casos así, el impuesto que realmente duele es el de la renta, aunque se aplique a la propiedad.
El impuesto que se paga en el momento de la compra es donde Bélgica vuelve a destacar por encima del resto.
Los compradores allí pueden enfrentarse a un impuesto de hasta el 12,5% del precio, ligeramente por encima del tipo máximo del Reino Unido, del 12%, del 10,4% de Países Bajos y del 10% de Luxemburgo.
Bélgica fija este impuesto por regiones, de modo que el código postal determina buena parte de lo que se paga.
Si compra una vivienda de 500.000€ en Bruselas o en Valonia sin acceder a ninguna bonificación, pagará el 12,5% íntegro, una factura fiscal de 62.500€ desde el primer día.
Para quienes compran para vivir en la vivienda, sin embargo, el panorama mejora. Bruselas exime los primeros 200.000€ del precio de compra para los compradores que cumplen los requisitos, lo que reduce la factura en una vivienda de 500.000€ a 37.500€.
Valonia ofrece un tipo reducido del 3% para los compradores que cumplen las condiciones, lo que rebaja el impuesto a unos 15.000€. Quienes adquieren vivienda social que cumple los criterios a un organismo público en Valonia no pagan impuesto de registro, mientras que Flandes aplica sus propios tipos y bonificaciones.
En el extremo opuesto, Estonia y la República Checa no aplican ningún impuesto de transmisiones en las compras.
En Lituania, los costes de adquisición rondan el 0,4%, unos 2.000€ en una vivienda de 500.000€, una fracción de las decenas de miles de euros que puede llegar a pagar un comprador en Bélgica.
Aunque una vivienda esté vacía, es posible que tenga que pagar impuestos sobre la propiedad.
Aquí conviene ser especialmente cuidadoso, porque el impuesto anual sobre la vivienda es la cifra que más a menudo se malinterpreta.
Los países no gravan exactamente lo mismo. Algunos aplican un porcentaje sobre el valor de mercado de la vivienda, otros sobre un valor catastral o estimado mucho más bajo, que puede estar desactualizado desde hace décadas, y el Reino Unido ni siquiera usa porcentajes, sino que clasifica las viviendas en tramos de valoración.
En España, el tipo máximo del impuesto sobre bienes inmuebles puede llegar al 4,8% en algunos municipios, pero se aplica sobre el valor catastral y no sobre el valor de mercado, lo que hace que el porcentaje aparente sea mucho menos significativo.
Si se mira en cambio cuánto pagan normalmente los propietarios por una vivienda que vale en torno a 300.000€, las diferencias se reducen de forma considerable, porque cada país define de manera distinta el valor sujeto a impuestos.
En el Reino Unido, el 'council tax' sobre una vivienda de ese tipo ronda normalmente entre 2.000€ y 3.200€ al año, según el tramo de valoración y la autoridad local.
En Francia, la 'taxe foncière' y en España el IBI suelen situarse en torno a entre 700€ y 1.800€, ya que ambos se calculan sobre valores fiscales normalmente muy inferiores a los precios de mercado. El 'précompte immobilier' de Bélgica, basado en un valor de alquiler teórico de 1975, suele quedar en un rango similar.
En Alemania, el 'Grundsteuer', reformado en 2025, suele ser más bajo que en muchos países vecinos, aunque las facturas varían de forma significativa según el municipio, bajo el nuevo sistema de valoración.
Y en Chipre y Malta los propietarios no pagan nada, porque ninguno de los dos países aplica un impuesto anual sobre la propiedad.
Si vende con beneficio, el impuesto puede variar enormemente, y a menudo importa más el tiempo que ha tenido la vivienda que el propio tipo impositivo.
En este terreno, Dinamarca es el país más gravoso, grava las plusvalías con hasta un 52,07% una vez que se suman a la renta total.
Sobre una ganancia de 250.000€, eso significa que puede desaparecer hasta 130.000€, dejando en torno a 120.000€ netos.
El caso de Malta es casi opuesto.
Allí la plusvalía no tributa en absoluto, en su lugar se aplica un tipo fijo del 12% sobre el precio de venta como coste de la transacción, que baja al 5% si no se trata de un profesional del sector inmobiliario y la venta se realiza en un plazo de cinco años.
Alemania sigue otra vía, si se mantiene la propiedad durante más de diez años, la plusvalía completa, los 250.000€ íntegros, queda exenta de impuestos.
Si se vende antes de ese plazo, la ganancia tributa al tipo correspondiente de la renta, más el recargo de solidaridad que pueda aplicarse.
Si se suman los cuatro impuestos, hay un país que destaca claramente.
Bélgica se sitúa en la parte alta cuando se compra, se mantiene el inmueble o se alquila, y solo el tratamiento de las plusvalías, con tipos de entre el 16,5% y el 33%, ofrece cierto alivio.
En el extremo opuesto están Chipre y Malta. Chipre inicia el impuesto sobre los ingresos por alquiler en cero, Malta no grava las plusvalías, y ninguno de los dos aplica impuesto anual sobre la propiedad, lo que los convierte en algunos de los lugares con menor carga fiscal del continente para un propietario.
Para un inversor transfronterizo, el precio de compra que aparece en el anuncio es solo la primera cifra.
Lo que determina si una vivienda en Europa compensa o no es cuánto del rendimiento le permite conservar la normativa fiscal local, y en ese terreno la distancia entre un piso en Bruselas y una villa en Chipre es lo bastante amplia como para demostrar que, en materia de impuestos sobre la propiedad, Europa está muy lejos de funcionar como un mercado único.